Où investir dans l’immobilier à l’étranger : ce qu’il faut vérifier av

210 recherches par mois en France pour « où investir dans l’immobilier à l’étranger ». Pas un raz-de-marée, mais un chiffre qui grimpe depuis deux ans. Et derrière cette requête, une question presque toujours mal posée : on cherche le bon pays avant de vérifier ce qu’on peut réellement se permettre.

Pourquoi l’immobilier à l’étranger attire autant d’épargnants français

La résidence secondaire classique — un cabanon en Bretagne, un mas dans le Luberon — coûte cher à l’achat et rapporte peu si elle reste vide dix mois sur douze. Alors certains regardent ailleurs : un studio à Lisbonne, un appartement à Marrakech, une tour à Dubaï.

L’argument qui revient le plus souvent : des prix au mètre carré plus bas qu’à Paris ou Lyon, et des rendements locatifs affichés à deux chiffres. Sur le papier, ça fait rêver. Dans les faits, c’est rarement aussi simple, et acheter un bien à Dubaï depuis le Congo l’illustre bien : le prix annoncé sur l’annonce n’est presque jamais le prix final.

Les pays qui reviennent le plus dans les recherches d’investissement

Trois destinations dominent les recherches françaises depuis 2023 : le Portugal, pour sa fiscalité historiquement douce et sa proximité ; le Maroc, pour des prix d’achat encore accessibles dans les grandes villes ; les Émirats arabes unis, pour l’absence d’impôt sur le revenu locatif et des programmes neufs très marketés.

Je ne classerais pas ces trois pays dans la même case. Le Portugal reste un marché encadré, avec des notaires et des diagnostics proches des standards français. Le Maroc et les Émirats fonctionnent sur des réglages très différents : moins de garde-fous pour l’acheteur étranger, plus de place pour les promoteurs qui vendent sur plan.

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Ce que le prix affiché ne dit jamais

Un bien annoncé à 180 000 € dans une brochure n’inclut presque jamais les frais d’enregistrement, les commissions d’agence locale, ni les charges de copropriété d’un immeuble neuf qui tourne encore à moitié vide. Ajoutez 8 à 15 % selon le pays, et le calcul de rendement affiché s’effondre.

L’erreur classique : comparer le prix d’achat au loyer promis, sans vérifier qui gère réellement le bien une fois les clés remises. Dans beaucoup de programmes à l’étranger, la gestion locative est confiée à une société liée au promoteur. Elle facture, elle encaisse, elle prélève sa part avant de vous verser le reste.

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Fiscalité, change et frais cachés : les points à vérifier avant de signer

Trois points à vérifier avant toute signature, dans cet ordre :

La convention fiscale entre la France et le pays visé. Sans elle, vous risquez une double imposition sur les loyers perçus. Le Portugal et le Maroc en ont une avec la France ; les Émirats arabes unis aussi, mais ses mécanismes d’exonération locale ne protègent pas automatiquement contre le fisc français.

Le taux de change, si le bien se négocie hors zone euro. Un rendement de 7 % en dirhams peut se transformer en 4 % en euros si la monnaie locale se dévalue pendant les cinq ans où vous êtes engagé.

Les frais de transfert bancaire international, qui s’appliquent à chaque virement vers le promoteur ou le notaire local. Sur un achat de 150 000 €, ils peuvent représenter plusieurs centaines d’euros, parfois plus de mille selon la banque.

Une date d’entrée en vigueur ou une convention fiscale, ça se vérifie auprès de l’administration ou d’un notaire local, ça ne se suppose jamais sur la foi d’un commercial.

Un budget familial solide avant de penser à investir ailleurs

Avant de regarder un programme à Dubaï ou à Lisbonne, il y a une étape que beaucoup sautent : savoir exactement ce que le foyer peut mettre de côté chaque mois sans se mettre en difficulté. Un investissement locatif à l’étranger immobilise de l’argent pendant des années, avec des revenus qui tardent souvent à arriver.

Si vous n’avez pas encore posé un budget familial clair, c’est le point de départ, pas l’immobilier à l’étranger. Un bien à l’étranger qui grève votre trésorerie pendant deux ans en attendant la première location, ça ne se rattrape pas avec un bon taux de rendement sur le papier.

Mon avis, après avoir regardé une dizaine de ces dossiers : je ne signerais jamais un achat à l’étranger sur la seule promesse d’un rendement affiché. Le prix qui compte, c’est celui qui reste une fois les frais, le change et la fiscalité passés au tamis. Et ce prix-là, personne ne l’écrit sur la brochure.